forgionegianluca

Il 1° dicembre 2014 (il 30 novembre è domenica) scade la seconda rata di acconto della cedolare secca sugli affitti.

Quest'anno, la convenienza ad applicare questo regime sostitutivo dell'Irpef è massima, dopo le modifiche apportate dall'art. 9 decreto legge 47/2014. L'aliquota per i contratti a canone concordato è infatti passata dal 15% al 10%. Per tutte le altre tipologie di contratti, invece, il prelievo resta al 21%

Art. 9 Riduzione dell'aliquota della cedolare secca per contratti a canone concordato

1. Per il quadriennio 2014-2017, l'aliquota prevista all'articolo 3, comma 2, quarto periodo, del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, come modificato dall'articolo 4 del decreto-legge 31 agosto 2013, n. 102 convertito, con modificazioni, dalla legge 28 ottobre 2013, n. 124, e' ridotta al 10 per cento.

2. All'articolo 3, del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, dopo il comma 6 e' inserito il seguente: «6-bis. L'opzione di cui al comma 1 puo' essere esercitata anche per le unita' immobiliari abitative locate nei confronti di cooperative o enti senza scopo di lucro di cui al libro I, titolo II del codice civile, purche' sublocate a studenti universitari con rinuncia all'aggiornamento del canone di locazione o assegnazione.».

Art. 9 Riduzione dell'aliquota della cedolare secca per contratti a canone concordato -aggiornato -

1. Per il quadriennio 2014-2017, l'aliquota prevista all'articolo 3, comma 2, quarto periodo, del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, come modificato dall'articolo 4 del decreto-legge 31 agosto 2013, n. 102 convertito, con modificazioni, dalla legge 28 ottobre 2013, n. 124, e' ridotta al 10 per cento.

2. All'articolo 3, del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, dopo il comma 6 e' inserito il seguente: «6-bis. L'opzione di cui al comma 1 puo' essere esercitata anche per le unita' immobiliari abitative locate nei confronti di ((cooperative edilizie per la locazione)) o enti senza scopo di lucro di cui al libro I, titolo II del codice civile, purche' sublocate a studenti universitari ((e date a disposizione dei comuni)) con rinuncia all'aggiornamento del canone di locazione o assegnazione.».

((2-bis. La disposizione di cui al comma 1 si applica anche ai contratti di locazione stipulati nei comuni per i quali sia stato deliberato, negli ultimi cinque anni precedenti la data di entrata in vigore della legge di conversione del presente decreto, lo stato di emergenza a seguito del verificarsi degli eventi calamitosi di cui all'articolo 2, comma 1, lettera c), della legge 24 febbraio 1992, n. 225

. 2-ter. Entro trenta giorni dalla data di entrata in vigore della legge di conversione del presente decreto il CIPE aggiorna l'elenco dei comuni ad alta tensione abitativa di cui alla delibera CIPE 13 novembre 2003. 2-quater. Agli oneri derivanti dai commi 2-bis e 2-ter, valutati in 1,53 milioni di euro per l'anno 2014 e in 1,69 milioni di euro a decorrere dall'anno 2015, si provvede mediante corrispondente riduzione, per 1,53 milioni di euro per l'anno 2014 e 1,69 milioni di euro a decorrere dall'anno 2015, dello stanziamento del fondo speciale di parte corrente iscritto, ai fini del bilancio triennale 2014-2016, nell'ambito del programma "Fondi di riserva e speciali" della missione "Fondi da ripartire" dello stato di previsione del Ministero dell'economia e delle finanze per l'anno 2014, allo scopo parzialmente utilizzando l'accantonamento relativo al Ministero dell'economia e delle finanze)).

Un ulteriore elemento in favore della cedolare è la riduzione della percentuale di abbattimento dei canoni ai fini Irpef dal 15% al 5%.

La riforma “Fornero” abbassa dal 15 al 5 per cento l' abbattimento forfettario. Con la riforma “Fornero” la disciplina fiscale dei redditi derivanti dalla locazione degli immobili, prevista dall’articolo 37 comma 4 bis TUIR, viene modificata, riducendo l’abbattimento forfettario per spese dei redditi da locazione dal 15% al 5% (per quelli a canone concordato la deduzione resta ferma al 30%). Per l'esattezza il provvedimento è entrato in vigore già gennaio dello scorso anno, ma in pratica è dalle dichiarazioni del 2014 (relative appunto al 2013) che questo comincerà a far sentire i suoi effetti concreti.

La cedolare è un'imposta sostitutiva dell'Irpef, e delle relative addizionali, sui canoni di locazione abitativa. Essa sostituisce anche l'imposta di registro e l'imposta di bollo sui contratti di locazione.

Con la cedolare secca (D.Lgs. n. 23/2011) il legislatore ha introdotto un regime (non obbligatorio, ma opzionale) che permette ai contribuenti di sottrarre i redditi derivanti dalla locazione abitativa di immobili alla tassazione progressiva ad aliquote di imposta crescenti. La principale convenienza della cedolare secca consiste nella possibilità di assoggettare i
canoni di locazione ad un’imposta fissa, caratteristica che la rende particolarmente conveniente per i contribuenti con un reddito elevato.

Deve trattarsi di fabbricati a destinazione catastale abitativa, con la sola eccezione delle pertinenze delle case di abitazione.

Sono escluse dal raggio di azione del prelievo le locazioni effettuate nell'esercizio d'impresa o di arti e professioni. Secondo l'Agenzia delle Entrate, ciò comporta che non possa rivestire questa qualifica né il locatore né il locatario (circolare 26/E del 2011). La Ctp di Reggio Emilia, invece, con la sentenza n. 470/03/14, ha rigettato questa tesi, ritenendo necessario e sufficiente che il solo locatore non agisca nell'esercizio d'impresa o professione.

Come si effettua la scelta

L'opzione per la cedolare si esercita, di regola, alla sottoscrizione del contratto di affitto, attraverso la compilazione del modello «Rli». Una volta esercitata, la scelta vale fino alla scadenza naturale del contratto. Si può tuttavia entrare in cedolare anche in una delle annualità intermedie. In questa eventualità, è sufficiente compilare il modello, alla scadenza di pagamento dell'imposta di registro annuale, che in questo caso non deve ovviamente essere versata.

La comunicazione all'inquilino

L'opzione non è valida se non è preceduta dall'invio di una raccomandata all'inquilino, con la quale si comunica la rinuncia agli aggiornamenti contrattuali per tutta la durata dell'opzione. La raccomandata non è invece necessaria se il contratto non prevede aggiornamenti. La base di commisurazione della cedolare è l'ammontare del canone contrattualmente pattuito, senza abbattimenti. Il tributo va dunque pagato con riferimento all'affitto di competenza, a prescindere dall'avvenuto incasso. L'opzione per la cedolare può essere liberamente revocata, in una qualsiasi annualità intermedia. Allo scopo, è sufficiente inviare il modello «Rli», in via telematica, all'agenzia delle Entrate, entro la scadenza di pagamento dell'imposta di registro annuale.

È esclusa la validità della raccomandata consegnata a mano, anche con ricevuta sottoscritta dal conduttore. In caso di più conduttori, l’opzione va comunicata a ciascuno di essi.

Calcoli e decorrenze

Se il 2014 è il primo anno di applicazione della cedolare, il contribuente è esonerato dal pagamento degli acconti, anche se negli anni precedenti era sussistente la stessa locazione, assoggettata a Irpef. Se si tratta di un contratto a canone concordato, per il quale si era già optato per il tributo sostitutivo in anni precedenti, è possibile versare l'acconto 2014 calcolando l'aliquota del 10%. Trattandosi di acconto con metodo previsionale, però, è necessario assumere come base non il canone contrattuale del 2013 ma quello pattuito per l'anno in corso. La misura dell'acconto coincide con l'Irpef (il 100% del tributo dovuto).

l pagamento dell’acconto è dovuto se l’importo dell’imposta sostitutiva dovuta per l’anno precedente supera i 51,65 euro. In questo caso, il versamento dell’acconto va effettuato:

in un’unica soluzione, entro il 1 dicembre, se l’importo è inferiore a 257,52 euro

in due rate, se l’importo dovuto è superiore a 257,52 euro:

− la prima, pari al 38% (40% del 95%) dell’imposta dell’anno precedente doveva essere pagata entro il 16 giugno (o il 16 luglio, con la maggiorazione dello 0,40%)

− la seconda, del restante 57% (60% del 95%), entro il 1 dicembre.

CODICI TRIBUTO

Per il versamento dell’imposta sostitutiva con il modello F24 vanno utilizzati i seguenti codici tributo:

1840- Cedolare secca locazioni – Acconto prima rata
1841 - Cedolare secca locazioni – Acconto seconda rata o unica soluzione
1842 - Cedolare secca locazioni – Saldo

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Le sanzioni

Le sanzioni per il mancato versamento della cedolare sono le stesse previste per l'Irpef. È pertanto dovuta la sanzione del 30% dell'imposta non pagata. È sempre possibile regolarizzare le omissioni attraverso il ravvedimento. A questo riguardo, si ricorda che in caso di pagamento dell'acconto con ritardo che non supera 15 giorni, la sanzione edittale è pari al 2% che, in ipotesi di ravvedimento, diventa lo 0,2%, per ciascun giorno di ritardo. Successivamente a questo periodo e fino al trentesimo giorno di ritardo, la sanzione ridotta diventa il 3%. Con il ravvedimento “lungo”, ammesso entro la scadenza del modello Unico, la sanzione ridotta è il 3,75%.