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Secondo il disposto dell’art. 1027 c.c., la servitù prediale è il peso imposto al fondo servente per l’utilità del fondo dominante, appartenente ad altro proprietario. Elemento centrale è il rapporto di servizio tra i due fondi, in forza del quale il fondo dominante si avvantaggia delle limitazioni che subisce il fondo servente.

Con particolare riferimento alle servitù volontarie – e non invece quelle legali o coattive, che sono previste e disciplinate soltanto dalla legge – si ritiene che esse possano essere tanto tipiche quanto atipiche, essendo in tal caso sufficiente che siano finalizzate all’utilità del fondo dominante. A ciò non osta il fatto che i diritti reali siano tipici, in quanto il contenuto della servitù può variare a seconda di quella che è, in concreto, l’utilità che un fondo può conferire all’altro: in altri termini, la servitù è un diritto tipico con contenuto atipico. In definitiva, dal momento che non esiste una definizione legale del contenuto del peso imposto ad un fondo per l’utilità di un altro fondo, un qualsiasi peso può dare luogo ad una servitù volontaria, purché si segua lo schema legale della servitù prediale.

Oltre ai caratteri propri dei diritti reali, le servitù ne presentano di propri:

• specificità del godimento: il godimento non può essere generale, ossia consistere in un generico uso del fondo, occorrendo piuttosto che siano specificati facoltà e limiti;

• duplicità dell’inerenza: l’incorporazione reale deve sussistere tanto dal lato passivo, con riferimento al fondo servente, quanto dal lato attivo, in relazione al fondo dominante. Alcuni parlano di duplicità dell’oggetto, perché costituisce un vincolo inerente a due beni immobili;

• accessorietà: il regime di circolazione della servitù è connesso, da entrambi i lati, alla proprietà dei due fondi, sicché la servitù è un diritto autonomo ma inscindibile dalla proprietà cui accede. Ciò in quanto l’utilitas inerisce ad un fondo specifico.

Elemento fondamentale del diritto in parola è l’utilitas, la quale può consistere anche nella maggiore comodità o amenità del fondo dominante (art. 1028 c.c.), purché sia riferita ad un fondo e non alla persona del proprietario. La legge richiede, infatti, una relazione prediale, poiché qualora il vantaggio vada a favore di una persona si parla di servitù irregolari o personali, che hanno efficacia obbligatoria (e, pertanto, inter partes) e carattere personale.

In tale contesto si inserisce l’annosa questione relativa alle c.d. servitù di parcheggio, consistente nel diritto di fare stazionare uno o più veicoli sul fondo altrui, al fine di dotare di detta utilità l’immobile di proprietà di altri, che siano ivi presenti per periodi continuativi. La sua ammissibilità è stata contestata proprio facendo leva sul fatto che l’utilitas si risolverebbe in un vantaggio personale dei proprietari e non del fondo. Ed in effetti il problema non è di semplice risoluzione perché, se in astratto è facile parlare di “utilità riferita al fondo” o di “servizio da predio a predio”, in concreto è difficile concepire l’utilitas di un bene che sia indipendente dalle persone che ne godono.