forgionegianluca

L'art. 2810 del codice civile sancisce: "Sono capaci d'ipoteca:
1 ) i beni immobili che sono in commercio con le loro pertinenze,
2) l'usufrutto dei beni stessi,
3) il diritto di superficie,
4) il diritto dell'enfiteuta e quello del concedente sul fondo enfiteutico.
Sono anche capaci d'ipoteca le rendite dello Stato nel modo determinato dalle leggi relative al debito pubblico, e inoltre le navi, gli aeromobili e gli autoveicoli secondo le leggi che li riguardano. Sono considerati ipoteche i privilegi iscritti sugli autoveicoli a norma della legge speciale.".

Dal tenore della norma si evince, senza alcun dubbio, che i beni immobili e i beni mobili registrati sono oggetto di ipoteca, questo permette di distinguerla dal pegno che, invece, riguarda solo i beni mobili.

La pubblicità dell'ipoteca

La pubblicità dell'ipoteca ha carattere costitutivo: non è possibile infatti costituire il diritto d'ipoteca senza l'iscrizione nei pubblici registri immobiliari. La pubblicità non assume rilevanza solo con riferimento alle parti coinvolte, ma il valore maggiore che da essa si ricava è quello che discende dall'informativa di cui possono avvalersi soggetti terzi.

L'art. 2852 del codice civile afferma che l'ipoteca prende grado dal momento della sua iscrizione; questo vuol dire che l'ordine di preferenza tra le varie ipoteche,gravanti su di un medesimo bene, viene determinato dalla priorità dell'iscrizione e non da quella del titolo.

La pubblicità può essere attuata in diversi modi: con l'iscrizione, con l'annotazione, con la rinnovazione o con la cancellazione.

L'iscrizione avviene presso l'Ufficio dell'Agenzia delle Entrate del luogo in cui si trova l'immobile e, con essa, l'ipoteca prende vita.

L'annotazione ha anche essa efficacia costitutiva dell'ipoteca e persegue lo scopo di rendere pubblico il trasferimento della stessa in favore di un'altra persona.

La rinnovazione è il mezzo attraverso il quale si evita l'estinzione dell'ipoteca, dato che l'ipoteca ha una conservazione dei suoi effetti per un arco temporale di venti anni.

La cancellazione è il mezzo utilizzato per estinguere l'ipoteca. Le modalità per cancellare l'ipoteca sono due: o il creditore rinuncia alla sua pretesa oppure, nel caso di sentenza passata in giudicato, la cancellazione può essere ordinata dal giudice. La cancellazione, a norma dell'art. 2886 del codice civile, va eseguita a margine dell'iscrizione.

 

Le tipologie di ipoteca

a) L'ipoteca legale, art. 2817 cod. civ.

Questa tipologia d'ipoteca viene iscritta in forza di una norma di legge che, nei casi delineati, attribuisce a determinati creditori il diritto di ottenere l'iscrizione dell'ipoteca stessa. Non è necessaria, dunque, per la sua costituzione né la volontà del debitore né la pronuncia di un Giudice. Le persone cui compete l'iscrizione dell'ipoteca legale sono elencate tassativamente: l'alienante sopra gli immobili alienati per l'adempimento degli obblighi che derivano dall'atto di alienazione; i coeredi, i soci e gli altri condividenti per il pagamento dei conguagli assegnati ai condividenti ai quali incombe tale obbligo; lo Stato sopra i beni dell'imputato e della persona civilmente responsabile, secondo le disposizioni del c.p. e del c.p.p.

L'ipoteca legale è iscritta d'ufficio e prevale sulle trascrizioni o sulle iscrizioni già eseguite contro il condividente o contro l'acquirente.

b) L'ipoteca giudiziale, art. 2818 cod. civ.

L'ipoteca giudiziale è iscritta in forza di una sentenza.

Detta sentenza dunque, anche se ancora non definitiva, nel caso in cui attesti la condanna per il debitore al pagamento di una somma o all'adempimento di un'obbligazione o al risarcimento del danno, è titolo idoneo per iscrivere l'ipoteca sui beni del debitore. Alle sentenze sono equiparati anche i titoli esecutivi ai quali la legge riconosce tali effetti.

c) L'ipoteca volontaria, art. 2821 cod. civ.

La dichiarazione unilaterale costituisce titolo idoneo per l'iscrizione dell'ipoteca volontaria. Il limite che l'ordinamento impone a questa tipologia di ipoteca è quello relativo alla forma che la domanda deve assumere: scritta, "ad substantiam". L'ipoteca volontaria non può essere iscritta per testamento, e la ragione è quella volta ad evitare che il debitore possa alterare la situazione dei suoi creditori, privilegiandone qualcuno a discapito di un altro, oppure che possa mutare gli elementi fondamentali della fattispecie.

Il terzo acquirente del bene ipotecato e il terzo datore dell'ipoteca

Il terzo acquirente del bene ipotecato è colui che, in quanto acquirente di un bene sottoposto ad ipoteca, potrebbe subire l'espropriazione dello stesso, e per questo motivo il legislatore ha previsto dei meccanismi di tutela in suo favore:

- pagare i crediti,

- rilasciare i beni ipotecati,

- liberare l'immobile per mezzo della liquidazione (per somme concordate) ai creditori. La figura appena esaminata non ha nulla a che vedere con il terzo datore dell'ipoteca; quest'ultimo infatti, essendo totalmente estraneo alla costituzione dell'ipoteca, non ha nemmeno la possibilità di utilizzare i mezzi previsti dal legislatore in favore dell'altro soggetto.

L'estinzione dell'ipoteca

L'estinzione dell'ipoteca verte sul diritto costitutivo della stessa e, di conseguenza, ne rende impossibile una nuova iscrizione, fosse essa richiesta anche in un momento successivo.
Differentemente, opera la disciplina dell'estinzione degli effetti dell'iscrizione ipotecaria, per effetto della quale vengono meno solo le conseguenze della pubblicità ipotecaria, rendendo dunque l'ipoteca nuovamente iscrivibile.